Por qué importa entender los costos de escrituración

La compraventa no termina cuando pagas el precio del inmueble: la escritura es el acto notarial que te reconoce como propietario y te permite inscribir el título en el Registro Público. Si no la contemplas en tu presupuesto, puedes tensar tus finanzas o, peor, retrasar la operación.

Beneficios de tener claridad:

• Plan financiero realista: evitas sorpresas y cuidas tu liquidez.
• Seguridad jurídica: el bien queda a tu nombre frente a terceros.
• Cierre más ágil: llegas con documentos y pagos listos.

---

Cuánto debes presupuestar

Como regla práctica, considera entre 4% y 7% del valor de la vivienda para escriturar. El rango depende de la entidad federativa, el valor del inmueble, la complejidad del caso y la notaría elegida.

Ejemplo rápido

• Valor de la vivienda: $3,000,000 MXN
• Costos estimados de escrituración: $120,000 a $210,000 MXN

Tip: si tu presupuesto es ajustado, planea con el extremo superior (7%) para mayor holgura.

---

Desglose de los principales conceptos

1) Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI)

Es el rubro más relevante y varía por estado y municipio. Rangos orientativos:

• Ciudad de México: aprox. 2% a 4.5%
• Jalisco: aprox. 1.5% a 2%
• Nuevo León: aprox. 1% a 2.5%
• Yucatán: aprox. 0.02% a 1.8%

Ejemplo comparativo: por un inmueble de $2,000,000 MXN, en CDMX podrías pagar de $40,000 a $90,000 de ISAI; en Yucatán, el rango sería sensiblemente menor según la tabla local vigente.

Sugerencia: pregunta a tu notaría por la base gravable que aplicará tu municipio (valor catastral, comercial, avalúo o el más alto) para proyectar con precisión.

2) Derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad

Pago por inscribir tu escritura y que el cambio de dueño sea oponible a terceros. Depende del estado y del valor del acto.
Orientativo en CDMX: desde miles de pesos hasta poco más de $20,000, según el tramo.

3) Honorarios notariales

Incluyen la preparación, revisión, lectura y formalización de la escritura, verificación de facultades y cumplimiento legal. Además, suelen agregarse:

• Búsquedas y certificados (libertad de gravamen, no adeudo de predial y agua, zonificación, entre otros).
• Avalúo comercial o catastral, si aplica.
• Gestoría y mensajería.
• En casos especiales: constancias de uso de suelo, planos catastrales, cotejos, poderes, traducciones.

Los honorarios notariales se rigen por aranceles estatales, pero hay margen de eficiencia y de servicios incluidos según cada despacho.

---

¿Quién paga qué?

• Comprador: ISAI, derechos de registro, honorarios notariales, avalúo y certificados necesarios para su escritura.
• Vendedor: típicamente ISR por la enajenación (salvo exención aplicable), así como no adeudos de predial, agua y mantenimiento al día del cierre.
• Si hay crédito hipotecario, el banco puede exigir avalúo y gastos adicionales del crédito; son independientes a la escritura de compraventa, pero ocurren en paralelo.

---

Documentos que normalmente te pedirán

• Identificación oficial y CURP.
• RFC y situación fiscal actualizada.
• Acta de matrimonio o constancia de régimen (si aplica).
• Comprobante de domicilio reciente.
• Datos del inmueble: boleta predial, cuenta de agua, planos o croquis, y en su caso, escritura previa.
• Medios de pago y comprobantes (para cumplimiento antilavado).
• Si compras con crédito: carta instrucción del banco, condiciones del préstamo, avalúo vigente.

---

Paso a paso del proceso

1. Apertura del expediente con la notaría y cotización desglosada.
2. Revisión legal del título del vendedor y obtención de certificados.
3. Avalúo y definición de base gravable para ISAI.
4. Cálculo de impuestos y derechos; solicitud de anticipos.
5. Firma de escritura ante notario por comprador y vendedor.
6. Pago de ISAI y presentación en Registro Público.
7. Entrega de testimonio inscribible o ya inscrito, según la práctica local.

Tiempo estimado: de 2 a 6 semanas en operaciones estándar, sujeto a la velocidad de certificados y Registro Público.

---

Estrategias prácticas para ahorrar sin perder seguridad

1. Compara tres notarías
   Pide cotizaciones con desglose: honorarios, certificados, gestoría, derechos. No te guíes solo por el total; revisa qué incluyen, tiempos y experiencia.
2. Paga el ISAI en plazo
   Suele existir un plazo corto tras la firma para enterarlo. Evitas recargos, multas y actualizaciones que encarecen la operación.
3. Aprovecha Jornadas Notariales
   En varias entidades hay programas con descuentos en honorarios y asesoría gratuita para regularización y ciertas escrituras. Pregunta el calendario local anual.
4. Optimiza la base gravable con respaldo legal
   Si el valor catastral o el avalúo vigente son menores y la normativa permite tomar el más alto entre ciertos parámetros, confirma con la notaría cuál aplica. No “subdeclarar”: expone a sanciones y pone en riesgo tu seguridad jurídica.
5. Llegar con no adeudos listos
   Si eres vendedor, tener predial y agua en cero evita gestiones urgentes de última hora que acaban en gestorías más caras.
6. Centraliza trámites
   Hay notarías que integran certificados, avalúo y gestoría con proveedores habituales, lo que reduce tiempos y costos indirectos.

---

Errores que encarecen la operación

• No presupuestar 4–7% desde el inicio.
• Elegir notaría solo por precio, sacrificando experiencia y tiempos.
• Retrasar el pago del ISAI o derechos.
• Omitir documentos clave y provocar reposiciones o certificados urgentes.
• Acuerdos de precio no bancarizados: complican cumplimiento antilavado y validación de pagos.

---

Consideraciones 2025

• Actualizaciones arancelarias y registrales: muchos estados ajustan derechos cada año. Verifica vigentes al cotizar.
• Digitalización creciente: firma de avisos, timbrado y seguimiento de inscripciones cada vez más electrónicos; agiliza tiempos y puede reducir costos de gestoría.
• Inflación y avalúos: valores y honorarios pueden moverse; pide cotización reciente y con vigencia.

---

Preguntas rápidas

¿Puedo financiar gastos de escrituración?
Algunos bancos permiten incluirlos en el crédito o ofrecen préstamos personales. Compara Costo Anual Total antes de decidir.

¿Son deducibles?
El comprador, en general, no deduce estos gastos salvo supuestos muy específicos. El vendedor puede considerar ciertos gastos notariales al calcular ISR. Consulta con tu notario o asesor fiscal.

¿Qué pasa si no escrituró?
No eres dueño frente a terceros. Sin inscripción, aumentan riesgos de doble venta, embargos o imposibilidad de hipotecar o vender con seguridad.

Escriturar no es un trámite accesorio: es la inversión que blinda tu patrimonio. Con un presupuesto del 4% al 7%, una notaría confiable y los documentos correctos, el proceso es claro, seguro y optimizable.
Comparar cotizaciones, pagar impuestos en plazo y aprovechar programas notariales puede traducirse en ahorros reales sin comprometer la legalidad.

Si estás por comprar o vender, organiza tu operación con apoyo profesional y herramientas que te guían paso a paso. Empieza en neojaus.com.