Comprar un terreno ejidal puede parecer una gran oportunidad de inversión: son amplios, más económicos que los urbanos y, en muchos casos, se encuentran en zonas con potencial de crecimiento.
Sin embargo, adquirir un terreno ejidal sin conocer su régimen legal puede convertirse en un grave riesgo, ya que estos predios no se rigen por las mismas normas que la propiedad privada.
En esta guía te explicamos cómo funciona la tenencia ejidal, qué pasos debes seguir para adquirir un terreno de forma segura y qué errores evitar para no poner en peligro tu inversión.
¿Qué es un terreno ejidal?
Los terrenos ejidales son propiedades otorgadas por el Estado a comunidades campesinas para su explotación agrícola, ganadera o forestal.
A diferencia de la propiedad privada, el ejido pertenece colectivamente a una comunidad, y los individuos que lo trabajan se denominan ejidatarios.
Estos no son propietarios plenos: poseen derechos de uso y aprovechamiento, pero no pueden vender el terreno libremente hasta que se cumplan ciertos requisitos legales.
¿Quién administra los terrenos ejidales?
Cada ejido cuenta con tres órganos principales:
- Asamblea Ejidal: máxima autoridad. Decide sobre la venta, arrendamiento o cesión de derechos.
- Comisariado Ejidal: órgano ejecutivo encargado de aplicar las decisiones de la asamblea.
- Consejo de Vigilancia: supervisa que los acuerdos se cumplan conforme a la ley.
Cualquier transacción relacionada con un terreno ejidal debe pasar por la aprobación de la asamblea. Si no se cuenta con ella, el acto puede considerarse nulo.
Diferencia entre terreno ejidal y propiedad privada
| Aspecto | Terreno ejidal | Propiedad privada |
|---|---|---|
| Titularidad | Comunidad (ejido) | Particular |
| Régimen legal | Ley Agraria | Código Civil |
| Venta directa | No permitida sin autorización de la asamblea | Libre |
| Registro | Registro Agrario Nacional (RAN) | Registro Público de la Propiedad |
| Garantía hipotecaria | No aplica | Permitida |
| Regularización | Requiere dominio pleno | No necesaria |
¿Es posible comprar un terreno ejidal?
Sí, es posible comprar un terreno ejidal, pero el proceso debe hacerse con estricto apego a la Ley Agraria.
Existen dos escenarios principales:
- El terreno aún no está regularizado:
Solo los ejidatarios pueden usarlo. Un particular no puede adquirirlo legalmente hasta que se le otorgue dominio pleno. - El terreno ya tiene dominio pleno:
El ejidatario ha convertido su parcela en propiedad privada mediante resolución del Registro Agrario Nacional (RAN) y puede venderla ante notario público.
En el segundo caso, la compraventa se realiza como cualquier operación inmobiliaria tradicional.
Proceso legal para adquirir un terreno ejidal
A continuación se describen los pasos formales para realizar una compra segura:
1. Verifica el estatus del terreno
Consulta en el Registro Agrario Nacional (RAN) si el predio está en régimen ejidal o si ya cuenta con dominio pleno.
Esto puede hacerse en línea o en las oficinas regionales del RAN.
2. Obtén autorización de la asamblea ejidal
Si el terreno aún pertenece al ejido, la venta requiere la aprobación de al menos dos tercios de los miembros de la asamblea.
El acuerdo debe quedar asentado en acta de asamblea certificada.
3. Formaliza la cesión de derechos
El ejidatario y el comprador deben firmar un contrato de cesión ante fedatario público (notario o corredor certificado), con los documentos correspondientes:
- Acta de asamblea aprobatoria
- Certificado parcelario
- Identificaciones y CURP
- Comprobante de pago y planos del terreno
4. Inscribe la operación en el Registro Agrario Nacional
El RAN emite la resolución que reconoce la cesión y actualiza el nombre del nuevo titular en sus registros.
5. Tramita el dominio pleno (si aplica)
Para convertir el terreno en propiedad privada, el nuevo titular debe solicitar dominio pleno ante el RAN.
Una vez aprobado, puede inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, obteniendo escritura y folio real.
Riesgos de comprar un terreno ejidal sin regularizar
Adquirir terrenos ejidales sin completar el proceso legal puede tener graves consecuencias:
- Pérdida total de la inversión: la venta podría declararse nula.
- Conflictos con la comunidad ejidal: la asamblea puede desconocer el acuerdo.
- Imposibilidad de escriturar: sin dominio pleno no hay escritura ante el Registro Público.
- Falta de acceso a crédito o hipoteca: los bancos no financian terrenos sin propiedad privada.
Por eso, si el terreno no cuenta con dominio pleno, lo más recomendable es esperar o participar en un proceso de regularización.
Cómo convertir un terreno ejidal en propiedad privada
El proceso para regularizar un terreno ejidal es gradual y debe gestionarse ante el RAN.
Los pasos principales son:
- Solicitar certificado parcelario.
- Demostrar posesión legítima y uso agrícola o ganadero.
- Convocar a la asamblea ejidal para aprobar el dominio pleno.
- Solicitar al RAN la emisión de título de propiedad.
- Registrar la propiedad en el Registro Público de la Propiedad.
Una vez completado este proceso, el terreno pasa a ser 100% propiedad privada, permitiendo venderlo, hipotecarlo o heredarlo sin restricciones.
Recomendaciones para comprar de forma segura
- Consulta al notario y al RAN antes de entregar cualquier anticipo.
- Evita firmar contratos privados sin respaldo de la asamblea.
- Solicita siempre el certificado parcelario original.
- Verifica antecedentes agrarios y posibles litigios.
- Revisa que no existan conflictos internos en el ejido (parcelas en disputa, herencias sin resolver).
Una asesoría legal especializada puede evitar años de problemas o pérdida total del dinero invertido.
Los terrenos ejidales representan una gran oportunidad de inversión, pero también uno de los tipos de propiedad más delicados legalmente.
Antes de comprar, asegúrate de conocer su estatus, tramitar correctamente los permisos y contar con asesoría profesional.
La seguridad jurídica siempre será más valiosa que cualquier oferta atractiva en precio o ubicación.
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