Explora las dinámicas que marcaron el año y lo que dejaron como base para 2025.
En un entorno de tasas altas, costos de construcción en ascenso y reconfiguración industrial por nearshoring, el mercado mexicano vivió un 2024 de crecimiento selectivo: fuerte en segmentos y plazas con demanda estructural y más retador para desarrollos intensivos en permisos y capital.
1) Foto macro: precios y costos avanzan en tandem
- La apreciación de la vivienda en México mantiene una alta correlación con los costos de construcción desde 2005; BBVA Research identifica una trayectoria conjunta con coeficiente ~0.99 y crecimientos promedio de 7.2% anual en precios vs. 5.7% en costos (2005-2023). BBVA Research
- La SHF reportó en 2024 mayor actividad de avalúos y continuidad en la apreciación del índice de vivienda, confirmando demanda hipotecaria y ajuste de precios consistente con el alza de costos. Gobierno de México+1
Qué significa para ti: la “nueva base” de precios refleja insumos más caros y oferta limitada. La disciplina en costos y la selección de producto/ubicación valen oro.
2) Demanda real: el empuje del nearshoring y efectos de arrastre
El arribo de ~500 nuevas empresas por relocalización de cadenas (AMEFIBRA) elevó la ocupación industrial y gatilló demanda residencial y de servicios en corredores clave del norte y Bajío. Tijuanotas+2Yahoo Finanzas+2
Implicación táctica: renta residencial para ejecutivos, built-to-rent cerca de hubs industriales, y retail de barrio con rotación saludable en esas microzonas.
3) Política pública y sostenibilidad: más que marketing
- La adopción de ecotecnologías e incentivos de eficiencia (p. ej., Hipoteca Verde de Infonavit) acelera la demanda por vivienda con consumos más bajos y mejora el perfil de riesgo a largo plazo. Infonavit+2Infonavit+2
Estrategia: proyectos con envolventes térmicas, equipos eficientes y agua inteligente no solo venden mejor: también reducen opex del usuario y aumentan plusvalía percibida.
4) Tendencias de consumo: experiencia digital y decisión informada
La digitalización cambió el “viaje del comprador”: comparación en línea, tours virtuales y firma electrónica aceleraron tiempos de decisión y exigieron inventarios más transparentes y fichas técnicas impecables. (NeoJaus potencia justo ese flujo, del lead al cierre).
5) Zoom por plazas (radiografía 2024)
- CDMX: sigue siendo “epicentro” por profundidad de mercado, pero enfrenta trámites largos, tasas al alza y escasez de nueva oferta, presionando precios por encima del promedio nacional, como reflejan series de la SHF. Gobierno de México
- Querétaro: consolidó tendencia de apreciación y rentas al alza por su rol logístico en el Bajío (spillover del nearshoring). Señales de retorno bruto atractivo en productos bien ubicados. (Corrobora con tus comps locales y series SHF). Transparencia SHF
- Guadalajara (ZMG): fortaleza en vivienda media (1.5–3.5 M MXN), tracción por empleo tecnológico y servicios, y buena absorción donde hay mezcla de usos y movilidad.
Pro tip: respalda cada lectura local con índices SHF (series abiertas) y pipeline de obra municipal/estatal para anticipar sobreoferta o cuellos de botella. Transparencia SHF
6) Desafíos que sí importaron en 2024 (y cómo navegarlos)
- Costo del dinero e insumos: presionan márgenes y tickets finales.
- Táctica: fases de lanzamiento más cortas, preventas escalonadas y coberturas de tasa cuando sea viable.
- Permisos y tramitología: tiempos largos afectan TIR.
- Táctica: due diligence regulatorio temprano, fast-track de ingenierías y stakeholder management desde el anteproyecto.
- Tierra escasa en ubicaciones “prime”: sobrepaga quien no modela escenarios.
- Táctica: re-densificación y cambios de uso bien justificados, joint ventures con dueños de tierra.
- Seguridad pública: impacta absorción y cap rates por colonia.
- Táctica: seleccionar micromercados con movilidad, servicios y percepción de seguridad en tendencia positiva.
7) Oportunidades que dejaron huella
- Industrial-residencial híbrido: workforce housing ligado a parques, con contratos corporativos.
- Vivienda sustentable + financiamiento verde: mejora bancabilidad y exit. Infonavit
- Turismo y short-stay curado: sedes mundialistas 2026 y destinos de reconversión favorecen conceptos hospitality-residential (con gestión profesional).
- Datos y pricing intelligence: usar índices y comparables en tiempo real para fijación dinámica de precio y absorción.
8) Lo que debes vigilar en tus modelos
- Elasticidad a la tasa: simula +/- 100 pb para ver sensibilidad en absorción y TIR.
- Costo de construcción: indexa con series de precios de insumos; la evidencia 2005–2023 sugiere que precios y costos se mueven juntos. BBVA Research
- Oferta competidora real: usa permisos y licencias, no solo portales.
- Riesgo regulatorio: integra buffers de tiempo/costo por permisos.
Conclusión: 2024 dejó un mercado selectivo y más sofisticado
El año cerró con crecimiento sostenido, traccionado por nearshoring, turismo e infraestructura, y con precios consistentes con la trayectoria de costos. El ganador fue quien leyó micromercados, cuidó CAPEX y comunicó valor (eficiencia, ubicación, amenities útiles). Para 2025, el enfoque pasa por calidad sobre cantidad y decisiones basadas en datos.
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